2024年上海甲級寫字樓二季度租金持續下行

近期，眾多機構紛紛發布了上海 2024 年第二季度房地產市場回顧報告。

綜合這些報告內容可知，2024 年第二季度，上海商業地產市場的租賃活動呈現出溫和復蘇的態勢。租金的進一步下行調整提升了租戶的問詢熱情，辦公樓市場的租賃活躍度有所上升。

仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示：“租戶正在積極把握租金調整的窗口期機會，優化自身的租賃策略。”

在辦公樓市場方面，上海二季度甲級寫字樓凈吸納量出現回暖。第一太平戴維斯的研究數據顯示，二季度，上海共有 6 個新項目入市，總計帶來 37.4 萬平方米的供應，上半年累計供應達 101 萬平方米。至此，全市甲級寫字樓總存量為 1937 萬平方米。

盡管有一半數量的子市場出現了空置率下降的情況，但由于新項目的因素，全市空置率仍環比上升 0.6 個百分點，達到 22.3%。北外灘、北站、老黃浦等片區吸納情況良好，帶動次級商務區空置率下降了 0.3 個百分點。

二季度，上海全市甲級寫字樓錄得 18.6 萬平方米的凈吸納量，同時 2024 年上半年達到 48.6 萬平方米的凈吸納量，已占到 2023 年全年的 75%，與 2022 年同期水平相當。

同時，仲量聯行和第一太平戴維斯的統計數據均表明，二季度，上海寫字樓市場的租金持續下行，市場競爭持續。

仲量聯行研究認為，較大的市場供應加上有限的新增需求使得整體市場租金繼續處于下行通道。項目之間的價格競爭持續。新近項目業主通過較低的租金和具有吸引力的激勵政策，以促進租戶進行搬遷升級，而現有項目為提升或保持項目的出租率，繼續優化租賃價格。二季度，中央商務區租金環比下降 4.6%，非中央商務區的整體租金環比下降 3.8%。

仲量聯行上海商業地產部資深董事江蘇表示：“租金的讓利促使較大面積的租戶搬遷升級意愿加強，帶動凈吸納量回升。租戶更加聚焦高品質項目。在中央商務區，租戶把握市場價格調整的機會，升級辦公空間。同時，成本驅動型需求向非中央商務區搬遷的趨勢仍在持續。” 在非中央商務區，隨著租金差距縮小，部分位于郊區的企業搬遷升級到非中央商務區甲級項目，以期在成本效益和辦公環境之間實現更好的平衡。

展望下半年，第一太平戴維斯的觀點認為，下半年依舊保持供應端充沛的基調，業主計劃仍有合計約 79.4 萬平方米的供應交付，其中 70% 的面積位于非核心商務區。若如期交付，至 2024 年底，上海甲級寫字樓存量將達到 2017 萬平方米。

第一太平戴維斯中國區市場研究部董事張琳以及助理董事徐夢璐分析表示，盡管目前市場吸納水平依舊低迷，但傳統行業相對堅挺。業主方提供的優惠政策不斷向租戶端傾斜，促使企業在降低成本的同時完成置換（增效），大量新項目交付入市也意味著租戶有更多的選擇。此外，政府印發的人才培養實施方案提到加強對新興產業的扶持，擴大人工智能等計算機領域的理工科規模政策發布，不斷為需求端釋放市場積極信號。